Blackstone, fonds vautour immobilier international : des logements sociaux de Madrid aux narco-logements de Barcelone

8 février par Fátima Martín

Les narco-logements qui rendent la vie impossible aux habitants du quartier du Raval à Barcelone et les logements sociaux de Madrid dont Ana Botella avait fait son fonds de commerce, ont un point commun : leur propriétaire est Blackstone, un fonds vautour Fonds vautour
Fonds vautours
Fonds d’investissement qui achètent sur le marché secondaire (la brocante de la dette) des titres de dette de pays qui connaissent des difficultés financières. Ils les obtiennent à un montant très inférieur à leur valeur nominale, en les achetant à d’autres investisseurs qui préfèrent s’en débarrasser à moindre coût, quitte à essuyer une perte, de peur que le pays en question se place en défaut de paiement. Les fonds vautours réclament ensuite le paiement intégral de la dette qu’ils viennent d’acquérir, allant jusqu’à attaquer le pays débiteur devant des tribunaux qui privilégient les intérêts des investisseurs, typiquement les tribunaux américains et britanniques.
immobilier international. En Espagne, Blackstone est devenu le plus grand propriétaire immobilier privé, juste après la banque SAREB, la mauvaise banque.

Ces deux ensembles de logements, et des milliers d’autres, sont cotés sur le Marché boursier alternatif (MAB, selon son sigle en espagnol) par le biais des SOCIMIS, “les nouvelles reines de la brique”, outils d’investissement immobiliers qui tirent profit du business de la location. Ils contribuent à en faire gonfler la bulle, et ne paient qu’un minimum d’impôts |1|.

Le fonds étatsunien de capital risque Blackstone se présente lui-même sur sa page web, comme « le plus grand fonds immobilier du monde », gérant quelques 11,1 milliards de dollars dans l’immobilier. Son ‘modus operandi’ est celui des fonds vautours Fonds vautour
Fonds vautours
Fonds d’investissement qui achètent sur le marché secondaire (la brocante de la dette) des titres de dette de pays qui connaissent des difficultés financières. Ils les obtiennent à un montant très inférieur à leur valeur nominale, en les achetant à d’autres investisseurs qui préfèrent s’en débarrasser à moindre coût, quitte à essuyer une perte, de peur que le pays en question se place en défaut de paiement. Les fonds vautours réclament ensuite le paiement intégral de la dette qu’ils viennent d’acquérir, allant jusqu’à attaquer le pays débiteur devant des tribunaux qui privilégient les intérêts des investisseurs, typiquement les tribunaux américains et britanniques.
 : dévorer des actifs Actif
Actifs
En général, le terme « actif » fait référence à un bien qui possède une valeur réalisable, ou qui peut générer des revenus. Dans le cas contraire, on parle de « passif », c’est-à-dire la partie du bilan composé des ressources dont dispose une entreprise (les capitaux propres apportés par les associés, les provisions pour risques et charges ainsi que les dettes).
en difficulté avec de grosses remises pour en tirer par la suite et sans aucun scrupule un maximum de bénéfices.

Le ’modus operandi’ de Blackstone est celui des fonds vautours : dévorer des actifs en difficulté avec de grosses remises pour en tirer par la suite et sans aucun scrupule un maximum de bénéfices.

La presse des Etats-Unis qualifie Blackstone de ‘slumlord’ (marchand de sommeil) et rapporte certaines de ses pratiques : laisser se dégrader les logements et en expulser les locataires qui y restent et y sont installées depuis toujours, parce qu’ils sont devenus gênants pour la gentrification programmée de ces logements. Une étude de la Réserve fédérale d’Atlanta, publiée par Bloomberg en janvier 2017, révélait qu’à Fulton County, en Géorgie, les gros investisseurs, comme ceux de Wall Street, et les nouveaux multi-propriétaires à grande échelle, ont deux fois plus de probabilités d’envoyer des avis d’expulsions que les petits propriétaires. L’étude ajoutait “il semble bien qu’ils contribuent à l’instabilité du logement à Atlanta et sans doute ailleurs" |2|.

A Barcelone, l’association de quartier Acció Raval, citée dans le journal Público, dénonçait le principal problème posé par les narco-logements qui prolifèrent dernièrement dans le quartier, à savoir l’absence de réaction et la complicité entre les fonds vautours et les trafiquants pour dévaluer le quartier au profit des spéculateurs immobiliers |3|. Le magazine La Directa a pour sa part révélé que le propriétaire de deux narco-logements d’un même immeuble de la rue En Roig au Raval était Budmac Investments, une société appartenant à la SOCIMI Albirana Properties, elle-même propriété du vautour Blackstone ; et que Catalunya Banc était propriétaire d’un autre narco-logement |4|.

Il se trouve qu’en 2014, Blackstone a acquis, moyennant une forte réduction (qui n’a jamais été proposée à ceux qui avaient contracté un prêt hypothécaire), le portefeuille immobilier de Catalunya Caixa (devenue par la suite Catalunya Banc, et aujourd’hui aux mains de la BBVA), pour la réalisation d’un projet appelé Hercule.

La valeur du portefeuille était évaluée à 6,392 milliards d’euros. Mais Blackstone, par l’intermédiaire d’un fonds de titrisation Titrisation Technique financière qui permet à une banque de transformer en titres négociables des actifs illiquides, c’est-à-dire qui ne sont pas (ou pas facilement) vendables. Initialement, cette technique a été utilisée par les établissements de crédit dans le but de refinancer une partie de leurs prêts à la clientèle. Les prêts sont cédés à un véhicule juridique qui émet en contrepartie des titres (généralement des obligations) placés sur les marchés financiers. Avec la titrisation, les risques afférents à ces crédits sont transférés des banques aux acheteurs. Cette pratique s’étend aujourd’hui à d’autres types d’actifs et d’acteurs (portefeuilles d’assurances, immobilier, créances commerciales).

(extrait de Adda, p. 101, t. 1, 1996, p. 101-102)
Cette notion décrit la prépondérance nouvelle des émissions de titres (obligations internationales classiques émises pour le compte d’un emprunteur étranger sur la place financière et dans la monnaie du pays prêteur, euro-obligations libellées dans une monnaie différente de celle de la place où elles sont émises, actions internationales) dans l’activité des marchés. A quoi s’ajoute la transformation d’anciennes créances bancaires en titres négociables, technique qui a permis aux banques d’accélérer leur désengagement à l’égard des pays en voie de développement après l’irruption de la crise de la dette.
La caractéristique principale de cette logique de titrisation est la diffusion du risque qu’elle permet. Diffusion numérique tout d’abord, puisque le risque de défaut des emprunteurs cesse d’être concentré sur un petit nombre de banques transnationales en relation étroites les unes avec les autres. Diffusion qualitative ensuite, puisque chacune des composantes du risque afférent à un titre particulier peut donner lieu à la création d’instruments spécifiques de protection négociables sur un marché : contrats à terme pour se prémunir du risque de change, contrats de taux d’intérêt pour faire face au risque de variation des taux, marchés d’option négociables, etc. Cette prolifération des instruments financiers et des marchés dérivés donne aux marchés internationaux l’allure d’une foire aux risques, selon l’expression de Charles Goldfinger.
d’actifs (FTA) créé pour l’occasion, n’a apporté que 3,615 milliards d’euros tandis que le Fonds de restructuration bancaire ordonnée (FROB), organisme public que nous finançons toutes, a apporté 524,9 millions. Il y a eu d’autres aides publiques du FROB au fonds vautour : il lui a offert toutes les obligations Obligations
Obligation
Part d’un emprunt émis par une société ou une collectivité publique. Le détenteur de l’obligation, l’obligataire, a droit à un intérêt et au remboursement du montant souscrit. Il peut aussi, si la société est cotée, revendre son titre en bourse.
’senior’ (qui sont prioritaires), alors que le FROB conservait les obligations ’junior’, subordonnées au fonds vautour. Blackstone a fait du groupe immobilier de Catalunya Caixa son propre groupe immobilier, sous le nom de ’Anticipa Real Estate’ |5|.

Une année auparavant, en 2013, celle qui était alors maire de Madrid, Ana Botella, femme de l’ancien président du gouvernement José María Aznar, a vendu 1 860 logements sociaux en location appartenant à l’Entreprise municipale de logements et terrains de Madrid (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, EMVS) à Fidere, société écran du vautour Blackstone, pour 128,5 millions d’euros. Opération scandaleuse qui a été contestée par la Cour des comptes de la Communauté de Madrid ; aujourd’hui c’est EMVS elle-même gérée par Ahora Madrid, qui a décidé d’annuler cette opération pour “irrégularité” tandis que les tribunaux se sont saisis de l’affaire que le PSOE lui-même a dénoncée devant la Commission européenne à Bruxelles.

En août 2017, Blackstone a acheté à la Banque Santander la moitié des titres immobiliers toxiques de la Banque Populaire, évalués à 30 milliards d’euros, pour quelques 5 milliards

En août 2017, Blackstone a acheté à la Banque Santander la moitié des titres immobiliers toxiques de la Banque Populaire, évalués à 30 milliards d’euros, pour quelques 5 milliards, devenant ainsi la principale société immobilière privée d’Espagne, juste après la SAREB, la mauvaise banque (bad bank Bad bank Une bad bank est une structure créée pour isoler et recueillir les actifs à haut risque d’une banque en difficulté. ). On lui attribue la gestion de 100 000 titres immobiliers, évalués à 12 milliards d’euros, qu’il contrôle par le biais d’un réseau complexe de sociétés. Parmi ces actifs, il spécule sur des dizaines de milliers de logements en location par le biais de SOCIMIS, Sociétés cotées d’investissement immobilier qui offrent, parmi d’autres avantages, celui de l’exonération de l’impôt sur les sociétés |6|.

Tant Fidere (logements sociaux à Madrid) que Albirana (narco-logements du Raval) sont des SOCIMIS de Blackstone cotées sur le Marché boursier alternatif (MAB). Concrètement, Albirana Properties contrôle trois instruments : Budmac Investments et ses 3 039 actifs à Barcelone, Lambeo Investments (377 actifs dans la Communauté de Madrid et Treamen Investments (1 588 actifs en différents points du pays). Il possède au total plus de 5 000 immeubles en location d’une valeur de quelques 500 millions d’euros, d’après les informations données par le portail immobilier Idealista.com, qui cite le document d’information présenté par la société au MAB. Ses immeubles sont essentiellement composés de logements terminés, dont beaucoup ont été acheté à la Catalunya Banc. Son portefeuille comprend quelques 4 500 appartements et maisons, une cinquantaine de locaux commerciaux, un hangar industriel, trois bureaux, 328 garages, 53 entrepôts et 12 autres biens à louer. Si l’on avait des doutes sur l’origine de ces biens, l’entreprise l’explique elle-même : “Le portefeuille de Albirana se compose principalement d’actifs immobiliers à usage résidentiel acquis dans le cadre de saisies hypothécaires ou d’achats/vente de créances Créances Créances : Somme d’argent qu’une personne (le créancier) a le droit d’exiger d’une autre personne (le débiteur). par subrogation, où le créditeur originel cède aux organismes du groupe Albirana les droits d’adjudication/acquisition du bien immobilier hypothéqué.”. C’est la société d’audit Deloitte, poursuivie dans l’’Affaire Bankia’ pour “complicité ”, qui audite ses comptes |7|.

Derrière la SOCIMI Albirana et ses trois filiales, on retrouve Blackstone. D’après la brochure d’information, son seul actionnaire est Alcmena (REIT) Holdco. “La société fait partie du même groupe de sociétés auquel appartient la société luxembourgeoise BRE Europe 7NQ, auquel appartient aussi la société Anticipa”, y est-il indiqué.

De plus cet énorme vautour contrôle aussi Fidere, une autre SOCIMI qui spécule sur les logements en location surtout dans la Communauté de Madrid. Les VPO (sigle en espagnol, c’est à dire les Logement sous Protection Officielle ou logements sociaux) d’Ana Botella en font partie. Ce ne sont pas les seuls. Blackstone possède d’autres SOCIMIS, comme Pegarena, Tourmalet, ou Corona Patrimonial (bureaux). Et d’autres sociétés encore où il place toute l’immobilier toxique qu’il a achetée aux différentes banques du pays.

Selon les propos attribué au Baron de Rothschild, « s’il y a du sang dans les rues, achète des propriétés ». En plein paroxysme du ‘proces’ catalan (processus d’indépendance), le 17 octobre 2017, Blackstone s’est accaparé le groupe de gestion hôtelière de Banco Sabadell, Hotel Investment Partners (HIP) pour 630,7 millions d’euros. Cela a été la première opération réalisée par la banque présidée par Josep Oliu, après qu’il ait transféré son siège à Alicante, suite à la situation politique que connaît la Catalogne. Mouvement qui s’ajoute à la cession des hôpitaux Quirón au Pays basque et à Barcelone |8|.

Blackstone, par le biais d’un réseau complexe de sociétés, est ainsi devenue la première société immobilière privée du Patrimoine espagnol. Elle réserve un traitement indigne à ses locataires, laisse proliférer les narco-logements dans les quartiers et contribue à gonfler la scandaleuse bulle des loyers. Le vautour ne pourrait régner en maître sans la complicité des administrations publiques du pays, qui lui offrent pour ainsi dire des logements sociaux en location, ce qu’a fait Ana Botella à Madrid, lui accordent des réductions fiscales à travers les SOCIMIS ; ou lui font profiter de l’argent public, comme cela a été le cas lors de la vente de l’immobilier toxique de Catalunya Caixa et de Banco Santander suite à la liquidation |9| de Banco Popular. Tout cela avec le consentement d’une Union européenne qui surveille tout cela de très près par le biais de la procédure de déficit excessif, depuis que le gouvernement de Rajoy, via son ministre de l’Economie, Luis de Guindos, a signé une demande à l’Eurogroupe de près de 100 milliards d’euros pour sauver la banque |10|.

Traduction : Lucile Daumas


Notes

|1| Qué es una SOCIMI. Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Consultable en ligne : https://www.bolsasymercados.es/mab/...

|2| Wall Street, America’s New Landlord, Kicks Tenants to the Curb. Bloomberg, 3/1/2017.Consultable en ligne : https://www.bloomberg.com/news/arti...

|3| Batalla vecinal contra la proliferación de narcopisos en El Raval barcelonés. Público, 11/09/2017. Consultable en ligne :
http://www.publico.es/sociedad/bata...

|4| Els pisos dels Raval de Barcelona són propietat de bancs y fons voltor. Directa.cat.,21/07/2017. Consultable en ligne : https://directa.cat/pisos-dels-narc...

|5| Formalización de la venta de la cartera de activos de Catalunya Banc a Blackstone con el respaldo del FROB. Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, 15/04/2015. Consultable en ligne :
http://www.frob.es/es/Lists/Conteni...

|6| Régimen especial de SOCIMI. Agenciatributaria.es. Consultable en ligne : http://www.agenciatributaria.es/AEA...

|7| El gigante Blackstone saca a Bolsa 5.000 inmuebles en alquiler valorados en 500 millones. Idealista.com, 21/03/2017. Consultable en ligne :
https://www.idealista.com/news/fina...

|8| Blackstone compra a Sabadell su grupo de hoteles HI Partners por 630 millones. El Confidencial, 17/10/2017. Consultable en ligne :
https://www.elconfidencial.com/empr...

|9| Mecanismo Único de Resolución (MUR). Banco de España (07/06/2017). Consultable en ligne : https://srb.europa.eu/en/node/315

|10| La carta de De Guindos pidiendo el rescate, con errores, Público.es 25/06/2012. Consultable en ligne : http://www.publico.es/espana/carta-...

Auteur.e

Fátima Martín

est journaliste, membre du CADTM et de la PACD, la Plateforme d’Audit Citoyen de la Dette en Espagne (http://auditoriaciudadana.net/). Elle est l’auteure, avec Jérôme Duval, du livre Construcción europea al servicio de los mercados financieros, Icaria editorial 2016. Elle développe le journal en ligne FemeninoRural.com.


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