Victoria contra los gigantes inmobiliarios de los habitantes de Karl-Marx Allee en Berlín

21 de enero por Mats Lucia Bayer


Protesta en los edificios de la Karl-Marx Allee en Berlín.

Tras semanas de movilización por parte de los vecinos del barrio, el Senado de la Región de Berlín decidió iniciar un procedimiento para comprar estas viviendas y no permitir que un fondo buitre las acapare.

Como viene siendo el caso en muchas grandes ciudades, las y los habitantes de Berlín se enfrentan a la gentrificación, que está transformando los barrios a través de la especulación Especulación Actividad consistente en buscar ganancias bajo la forma de plusvalía apostando por el valor futuro de los bienes y activos financieros o monetarios. La especulación genera un divorcio entre la esfera financiera y la esfera productiva. Los mercados de cambios constituyen el principal lugar de especulación. sobre alquileres y la expansión de patrones de consumo basados en la estética del espíritu alternativo de esta ciudad. Entre los principales actores de esta expulsión se encuentran grandes empresas como Google, así como grandes fondos inmobiliarios como Deutsche Wohnen y Vonovia, que poseen decenas de miles de hogares. Ante una situación cada vez más insoportable, las personas se organizan más en plataformas y movimientos que buscan defender su «derecho a la ciudad».

En Berlín, el gigante inmobiliario Deutsche Wohnen posee más de 100.000 viviendas (25.000 más que la principal empresa pública de alquiler social, Degewo), equivalente al 6,30% del total de viviendas en la ciudad. El pasado mes de noviembre, la prensa informó que este fondo preveía adquirir 700 pisos adicionales, ubicados en la icónica Karl-Marx Allee, que estructura el barrio de Friedrichshain, situado en la antigua parte oriental de la ciudad, tradicionalmente popular, y que actualmente se encuentra en proceso de gentrificación.

Más allá, la ciudad ha experimentado un aumento continuo en los precios del mercado de alquiler, con incrementos medios del 8.8% entre 2016 y 2017. Grandes fondos como Deutsche Wohnen, cuyo capital está participado en alrededor del 10% por fondos buitre Fondos buitre Fondos de inversiones que compran, en el mercado secundario (el mercadillo de la deuda), títulos de deuda de países que están en dificultades financieras. La compra es a un valor muy inferior a su valor nominal ya que los adquieren a otros inversores que prefieren sacárselos de encima a un coste menor para enjugar una pérdida o por miedo a que el país deudor haga cesación de pagos. Los fondos buitre reclaman seguidamente el pago integral de la deuda que acaban de adquirir, llegando a llevar al país deudor ante tribunales que privilegian los intereses de los inversores, típicamente tribunales estadounidenses y británicos. como BlackRock, tienen una gran responsabilidad en esta especulación inmobiliaria, adoptando estrategias que recuerdan a aquellas utilizadas por los fondos buitre en el Estado español: compran vivienda antigua, y al no poder expulsar a las y los inquilinos, ya que muchos contratos son por tiempo indefinido, o bien descuidan completamente el mantenimiento para obligar a los inquilinos a abandonar los edificios, o imponen reformas como medio para efectuar aumentos brutales de los precios de los alquileres. A pesar de que el ayuntamiento de Berlín publique un informe cada dos años que, a pesar de no ser vinculante, pretende orientar los precios de los alquileres de acuerdo con los diferentes distritos, fondos como Deutsche Wohnen se lo saltan ampliamente. Mientras que el precio promedio de referencia fijado por el ayuntamiento para el período 2017 fue de 6,39 euros el m2, el precio real se sitúa en torno a 12,15 euros el m2.

Grandes fondos como Deutsche Wohnen, cuyo capital está participado en alrededor del 10% por fondos buitre como BlackRock, tienen una gran responsabilidad en esta especulación inmobiliaria

Cuando un fondo inmobiliario llega a un barrio con el objetivo de realizar grandes inversiones, el mercado de viviendas de alquiler sufre una distorsión profunda, característica de un contexto especulativo, que tensiona cualquier relación entre el valor de las viviendas y los precios reales. Por ejemplo, cuando Deutsche Wohnen anunció que planeaba adquirir 700 unidades de vivienda correspondientes a los bloques A, B, C y D de la Karl-Marx Allee, personas propietarias de otros pisos en esta calle se apresuraron a poner sus apartamentos a la venta, pidiendo hasta 1,14 millones de euros por un solo apartamento. El conjunto de estos elementos corresponde a una lógica que el capitalismo contemporáneo, definida por David Harvey como «acumulación por desposesión». Observamos este proceso de desposesión no solo en los beneficios adicionales que obtienen empresas como Deutsche Wohnen gracias a la especulación y que se encuentra en a cada euro de la desviación entre el precio marcado por el Ayuntamiento de Berlín y el precio real del mercado. Se trata ante todo de una desposesión de los derechos a la vivienda y el derecho a la ciudad de las personas que la habitan.

Frente a la perversa racionalidad del capital financiero que reduce el derecho a la vivienda a algo insignificante al supeditarlo a los vaivenes de un mercado especulativo, las y los habitantes de Karl-Marx Allee han acabado por movilizarse contra esta compra. La plataforma «Rettet die Karl-Marx Allee» (Salvad la Karl-Marx Allee) se organizó durante los meses de noviembre y diciembre, exigiendo una solución al ayuntamiento ante el peligro inminente de perder el derecho a seguir ocupando sus viviendas. Tras semanas de movilización, el Senado de la Región de Berlín decidió iniciar un procedimiento para comprar estas viviendas. Un procedimiento arriesgado, cuyo éxito no estaba ni mucho menos garantizado.

Tras semanas de movilización, el Senado de la Región de Berlín decidió iniciar un procedimiento para comprar estas viviendas

Si bien el Bloque D está ubicado en un área «protegida» (Mietschutzgebiet) y, por lo tanto, el Ayuntamiento tiene un derecho de compra preferencial, no es el caso de los bloques restantes, donde las y los inquilinos eran las únicas personas pudiendo ejercer ese derecho preferencial de compra. La mayoría de estas personas no podía hacer frente a un crédito por los apartamentos que ocupaban, así que entre el Ayuntamiento de Berlín y las y los habitantes de estos bloques encontraron una solución: estos últimos deberían formular el deseo de adquirir sus apartamentos mediante el apoyo del órgano público Investitionsbank Berlin. Una vez realizada esta primera etapa, las y los habitantes podrían revenderlos a la empresa municipal de vivienda Gewobag.

Se trata de un procedimiento delicado y no exento de riesgos, como lo muestran los diversos recursos presentados por Deutsche Wohnen para la anulación de la decisión adoptada por el Senado de Berlín. Para que la estrategia saliese adelante, más del 25% de las y los inquilinos debían manifestar la voluntad de participar en el procedimiento. Afortunadamente, tras una consulta celebrada a finales de diciembre, este umbral fue superado ampliamente con 34, 40 y 46%, en los bloques A, B y C respectivamente. Estos porcentajes son importantes, ya que, aunque no impidan que Deutsche Wohnen adquiera el resto de los apartamentos, otorgan a la empresa municipal la capacidad de ejercer un derecho a veto en caso de que el fondo inmobiliario quiera hacer grandes reformas para poder justificar subidas de los alquileres.

Aunque no impidan que Deutsche Wohnen adquiera el resto de los apartamentos, otorgan a la empresa municipal la capacidad de ejercer un derecho a veto

La decisión de lanzarse a la compra de estas viviendas ha puesto a prueba la estabilidad del gobierno municipal, compuesto por los socialistas del SPD, los verdes de Grünen/Bündnis 90 y la izquierda de Die Linke. Mientras el SPD estaba presionando para que fueran las y los inquilinos quienes adquirieran las viviendas directamente, sus socios de gobierno se posicionaron favorablemente para integrar estas viviendas en los activos municipales. Al final, solo 30 inquilinos o el 2% del total optaron por comprar la vivienda que habitaban. A este respecto llaman la atención situaciones, que aun a riesgo de parecer anecdóticas, son importantes. Y es que varias inquilinas e inquilinos con la capacidad de hacer frente a un crédito hipotecario Crédito hipotecario Un crédito hipotecario es un crédito que está garantizado por una hipoteca. Existen dos modalidades de préstamos hipotecarios. 1) El préstamo adquisición clásico: la hipoteca sirve como garantía* a favor del acreedor; 2) el préstamo hipotecario en el sentido amplio del término: es un préstamo financiero, con independencia de cuál sea la finalidad y la garantía hipotecaria. Este último préstamo está destinado a todo tipo de prestatarios con toda una diversidad de necesidades. Lo único que necesita es poseer un patrimonio para ofrecer en garantía. decidieron apostar por el proceso de remunicipalización y revender la vivienda a Gewobag.

La victoria de los habitantes de Karl-Marx Allee pone sobre la mesa el verdadero desafío de encontrar una solución al grave problema de vivienda que vive la ciudad de Berlín. El ayuntamiento es consciente de que ha abierto un camino que puede llevar a otras personas a reclamar los mismos derechos que los de Karl Marx Allee. Por su parte, los representantes socialistas se apresuraron a advertir que el municipio «no tiene fondos suficientes para comprar toda la ciudad». Por lo que sabemos hasta el momento, las futuras aplicaciones del mecanismo desarrollado para Karl-Marx Allee se estudiarán «caso por caso».

Una encuesta muestra que el 54,8% de las y los habitantes de Berlín estaría a favor de las expropiaciones de viviendas pertenecientes a los fondos inmobiliarios

El caso de la Karl-Marx Allee se enmarca en un contexto de creciente conflictualidad en torno al derecho a la ciudad. Poco antes del lanzamiento de la plataforma de defensa de los habitantes en esta avenida, las y los vecinos del barrio de Kreuzberg consiguieron que se cancelara la construcción de un «Google Campus» cuyo objetivo era ser un espacio facilitador para la creación start-ups. Paralelamente a esta victoria contra Google, comenzó a estructurarse una campaña llamada «Deutsche Wohnen & Co enteignen» (Expropiar a Deutsche Wohnen y compañía) que tiene como objetivo el organizar un referéndum para la expropiación de 3.000 unidades de vivienda pertenecientes a Deutsche Wohnen y a otros fondos inmobiliarios. Una campaña cuyo éxito sería un importante primer paso para frenar el infierno especulativo que viven sus habitantes. En este sentido, lo ocurrido en la Karl-Marx-Allee da una mayor legitimidad, así como argumentos adicionales a la campaña por la expropiación. Por el momento, una encuesta publicada el 8 de enero muestra que el 54,8% de las y los habitantes de la ciudad estaría a favor de las expropiaciones de viviendas pertenecientes a los fondos inmobiliarios. La lucha en Berlín por el derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad pueden tener implicaciones internacionales y servir de aliento para movimientos similares en otras ciudades.

Una vez más, vemos cómo las grandes propiedades controlan cada vez más los precios del mercado de alquiler en Europa. La fuerte especulación en este mercado empuja a las personas a endeudarse para acceder a una vivienda mediante su compra. Pero el acceso a un préstamo hipotecario no está garantizado para todas las personas y puede ser una apuesta manifiestamente arriesgada, como ya se observó en los Estados Unidos, en el Estado español o en Grecia. El ejemplo de Berlín muestra hasta qué punto es importante que los gobiernos, incluso a nivel municipal, actúen para garantizar el mantenimiento del derecho a la vivienda para todas y todos. Para evitar de nuevo una ola masiva de endeudamiento privado que beneficia principalmente a los bancos y en muchos casos ha demostrado ser ilegítima, es esencial luchar por políticas que apuesten por una reforma urbana que permita acabar con el uso especulativo de los suelos y que estén acompañada por políticas de vivienda pública y social.


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