Comment la BCE, les banques et les fonds vautours font des affaires au détriment du droit au logement

21 novembre par Mats Lucia Bayer


De Óscar Górriz

Le changement dans la dynamique du marché immobilier, qui insiste sur le fait qu’acheter est « plus avantageux » que louer, est complètement induit par la volonté des fonds vautours de se débarrasser d’une bonne partie de leurs actifs.

Assistons-nous à des vents de changement sur le marché immobilier espagnol ? Au mois d’octobre 2019, plusieurs articles ont été publiés dans les médias espagnols attirant l’attention sur l’attractivité que représenterait l’investissement dans l’achat d’un logement. À l’unisson, les grands médias répètent qu’il serait désormais moins cher d’acheter que de louer : selon le quotidien Cinco Días, le coût d’un crédit hypothécaire serait inférieur au coût actuel moyen d’un loyer. Il est frappant de constater le retour du mantra selon lequel « louer c’est gaspiller de l’argent » et « acheter vaut mieux que louer », bien connu pendant la phase de la bulle immobilière que le pays a vécu dans les années 2000. Une bulle immobilière dont la population est encore en train de payer les conséquences, en particulier en ce qui concerne les personnes qui y ont perdu leur logement. Par ailleurs, la promotion de l’endettement hypothécaire relève de l’indécence si l’on garde à l’esprit que la crise du logement continue à s’aggraver en Espagne. Selon un rapport du Consejo general del Poder Judicial (Conseil général de la magistrature) publié au mois d’août 2019, entre les mois de janvier et août de la même année environ 100 expulsions de logement par jour auraient eu lieu dans l’État espagnol en raison de non-paiement de loyers, et 42 par jour pour non-paiement de crédits hypothécaires. La crise du logement est tellement profonde qu’elle a même entraîné un changement dans le régime d’habitation de la société espagnole. Ainsi, bien que le marché locatif soit encore inférieur à la moyenne européenne, il est passé de 10,4 à 14,3 % du total entre 2007 et 2017. Les mouvements sociaux qui ont émergé depuis plus d’une décennie pour lutter contre ces violations répétées du droit au logement tirent aujourd’hui la sonnette d’alarme face aux prémices de ce qui semble pouvoir devenir une nouvelle phase spéculative. Comment expliquer le retour d’une bulle spéculative dans l’immobilier alors qu’une partie croissante de la population se voit contrainte de louer un logement parce qu’elle ne peut se permettre d’accéder à un crédit ?

Pour répondre à cette question, commençons par rappeler que la gestion politique de la crise de 2008 s’est appliquée en priorité à sauver le système financier espagnol, complètement impliqué dans la phase spéculative des années 2000. Toute une série de mesures ont été mises en place pour, d’une part, renforcer ce système (avec des fusions et une concentration du système bancaire) et, d’autre part, créer les conditions qui permettraient à celui-ci de poursuivre ses activités commerciales de la manière la plus avantageuse possible. Un des principaux problèmes concernait justement la question du logement, puisque suite à l’éclatement de la crise de 2008, les banques se sont retrouvées avec un vaste stock d’actifs Actif
Actifs
En général, le terme « actif » fait référence à un bien qui possède une valeur réalisable, ou qui peut générer des revenus. Dans le cas contraire, on parle de « passif », c’est-à-dire la partie du bilan composé des ressources dont dispose une entreprise (les capitaux propres apportés par les associés, les provisions pour risques et charges ainsi que les dettes).
immobiliers qui représentaient un danger du fait de leur potentielle perte de valeur. La principale mesure entreprise par le gouvernement a été le sauvetage des caisses d’épargne et des banques à hauteur de 60 milliards d’euros (une somme dont le gouvernement Rajoy a estimé que 42 milliards seraient irrécouvrables). Par ailleurs, un nouveau type de société a été créé, appelé Socimi (Société d’investissement immobilier cotée – SIIC en France –, destinée aux investissements immobiliers et bénéficiant d’une exonération fiscale) dans le but d’absorber une partie de l’immense stock immobilier. De même, une nouvelle loi sur les locations en milieu urbain (Ley de arrendamientos urbanos – LAU) a été promulguée, dont l’objectif était d’assouplir un maximum les droits des locataires pour maximiser les profits des propriétaires (en anticipant par ailleurs le changement qui allait se produire dans le marché immobilier espagnol). Il est important de souligner qu’à aucun moment il n’a été proposé de limiter l’action Action
Actions
Valeur mobilière émise par une société par actions. Ce titre représente une fraction du capital social. Il donne au titulaire (l’actionnaire) le droit notamment de recevoir une part des bénéfices distribués (le dividende) et de participer aux assemblées générales.
du capital financier ou de préserver les droits de la population qui pourraient être menacés en raison de ces modèles économiques.

Dans le contexte décrit, un nouvel acteur est apparu sur le marché du logement : les « fonds vautours Fonds vautour
Fonds vautours
Fonds d’investissement qui achètent sur le marché secondaire (la brocante de la dette) des titres de dette de pays qui connaissent des difficultés financières. Ils les obtiennent à un montant très inférieur à leur valeur nominale, en les achetant à d’autres investisseurs qui préfèrent s’en débarrasser à moindre coût, quitte à essuyer une perte, de peur que le pays en question se place en défaut de paiement. Les fonds vautours réclament ensuite le paiement intégral de la dette qu’ils viennent d’acquérir, allant jusqu’à attaquer le pays débiteur devant des tribunaux qui privilégient les intérêts des investisseurs, typiquement les tribunaux américains et britanniques.
 ». Ces fonds d’investissement Fonds d’investissement Les fonds d’investissement (private equity) ont pour objectif d’investir dans des sociétés qu’ils ont sélectionnées selon certains critères. Ils sont le plus souvent spécialisés suivant l’objectif de leur intervention : fonds de capital-risque, fonds de capital développement, fonds de LBO (voir infra) qui correspondent à des stades différents de maturité de l’entreprise. , tels que Cerberus ou Blackstone dans le cas espagnol, connus pour leur agressivité, ont acquis des logements à grande échelle à partir des années 2012-2013. Depuis lors, leur présence s’est accrue dans les villes espagnoles, devenant d’importants bailleurs (Blackstone est maintenant le premier propriétaire de logements du pays), ce qui leur permet de jouer sur les prix du marché. En effet, bien que le marché locatif espagnol soit principalement composé de petits propriétaires, le fait que ces fonds accumulent des dizaines de milliers de logements leur confère une grande capacité pour orienter l’ensemble du marché. L’augmentation des loyers jusqu’à 50 % au cours des dernières années, conduisant à ce qu’on appelle la bulle des loyers, et la multiplication des expulsions liées à cette augmentation, témoignent de l’impact de ces fonds sur l’accès au logement.

Traditionnellement, ces fonds d’investissement ont réalisé leurs plus gros profits grâce à la spéculation Spéculation Opération consistant à prendre position sur un marché, souvent à contre-courant, dans l’espoir de dégager un profit.
Activité consistant à rechercher des gains sous forme de plus-value en pariant sur la valeur future des biens et des actifs financiers ou monétaires. La spéculation génère un divorce entre la sphère financière et la sphère productive. Les marchés des changes constituent le principal lieu de spéculation.
sur les dettes souveraines. En les acquérant à bas prix sur le marché secondaire, les fonds vautours refusent catégoriquement de renégocier la dette Dette Dette multilatérale : Dette qui est due à la Banque mondiale, au FMI, aux banques de développement régionales comme la Banque Africaine de Développement, et à d’autres institutions multilatérales comme le Fonds Européen de Développement.
Dette privée : Emprunts contractés par des emprunteurs privés quel que soit le prêteur.
Dette publique : Ensemble des emprunts contractés par des emprunteurs publics.
(un mécanisme récurrent entre pays débiteurs et pays créanciers pour restructurer et rendre viable le paiement) et vont même poursuivre les pays débiteurs en justice pour exiger un recouvrement total. Ce total finit, dans de nombreux cas, par dépasser de loin le montant initial de la dette. Le cas le plus connu historiquement est celui de l’Argentine, où en 2012 l’État a été condamné à payer aux fonds NML-Elliot et Dart un montant équivalent à 1 600 % de la dette initiale (émise avant la crise de 2001). Compte tenu du montant des créances Créances Créances : Somme d’argent qu’une personne (le créancier) a le droit d’exiger d’une autre personne (le débiteur). douteuses sur le marché de la dette privée en Espagne, ces fonds ont trouvé intéressant de prendre une place importante sur ce marché, occupant un poids déterminant.

En bref, la tendance à la hausse du marché hypothécaire, comme certain·e·s militant·e·s l’ont souligné à juste titre, n’a que peu ou pas de rapport avec la capacité économique et l’endettement des gens (en fait, l’Institut National des Statistiques – INE – indique que la population tend à emprunter moins). Il s’agit d’un changement de tendance totalement induit par le cycle d’évaluation et d’extraction des profits d’un secteur par la spéculation financière. Le changement dans la dynamique du marché du logement, où il serait supposément moins cher d’acheter que de louer, est totalement induit par la volonté des fonds vautours de vendre une bonne partie de leurs actifs car ils considèrent qu’ils ont tiré le maximum de profit du logement loué. La machine à spéculer ne semble jamais s’arrêter.

Quel rôle les institutions européennes jouent-elles à cet égard ?

Loin du mantra néolibéral qui défend la réduction de l’intervention publique sur le marché au strict minimum, les quatre dernières décennies nous montrent que le capitalisme est en crise et qu’il survit justement grâce à l’intervention de l’État. En particulier, la dernière décennie n’a pas cessé de voir appliquées des mesures de relance des marchés financiers Marchés financiers
Marché financier
Marché des capitaux à long terme. Il comprend un marché primaire, celui des émissions et un marché secondaire, celui de la revente. À côté des marchés réglementés, on trouve les marchés de gré à gré qui ne sont pas tenus de satisfaire à des conditions minimales.
tant qu’ils pouvaient continuer à fonctionner. Du sauvetage des banques aux politiques adoptées par la Banque centrale européenne BCE
Banque centrale européenne
La Banque centrale européenne est une institution européenne basée à Francfort, créée en 1998. Les pays de la zone euro lui ont transféré leurs compétences en matières monétaires et son rôle officiel est d’assurer la stabilité des prix (lutter contre l’inflation) dans la dite zone.
Ses trois organes de décision (le conseil des gouverneurs, le directoire et le conseil général) sont tous composés de gouverneurs de banques centrales des pays membres et/ou de spécialistes « reconnus ». Ses statuts la veulent « indépendante » politiquement mais elle est directement influencée par le monde financier.
– BCE – ces dernières années, le capital financier, champion du néolibéralisme, n’a cessé de demander l’aide de l’État. Par conséquent, lorsque l’on s’intéresse aux changements dont ces capitaux sont responsables sur le marché du logement en Europe et au-delà (c’est-à-dire dans la façon dont les gens vivent), il faut également indiquer qui sont les responsables politiques de cette situation.

Dans un contexte où se multiplient les avertissements sur l’éventualité d’une future crise financière, les prévisions du marché pour les années à venir ne sont pas nécessairement optimistes. Face à un système financier fragile, la BCE a promu une politique visant à empêcher les banques européennes de se retrouver au centre de la tempête lorsque les problèmes commencent. C’est pourquoi, en 2017, elle a proposé la mise en œuvre de « Guidelines » (feuilles de route) dont l’objectif est « d’assainir » les bilans des banques de toute une série d’actifs toxiques qui restent dans leurs comptes, appelés « Prêts non-performants » (Non-Performing Loans – NPL – en anglais), c’est-à-dire des crédits en souffrance depuis au moins 90 jours.

Le moyen privilégié par la BCE pour assainir les banques est de recourir au marché secondaire en titrisant ces actifs toxiques. Rappelons que c’est l’hypertrophie de ce même marché secondaire qui a conduit à la génération d’une dynamique spéculative avant la crise de 2008. La titrisation Titrisation Technique financière qui permet à une banque de transformer en titres négociables des actifs illiquides, c’est-à-dire qui ne sont pas (ou pas facilement) vendables. Initialement, cette technique a été utilisée par les établissements de crédit dans le but de refinancer une partie de leurs prêts à la clientèle. Les prêts sont cédés à un véhicule juridique qui émet en contrepartie des titres (généralement des obligations) placés sur les marchés financiers. Avec la titrisation, les risques afférents à ces crédits sont transférés des banques aux acheteurs. Cette pratique s’étend aujourd’hui à d’autres types d’actifs et d’acteurs (portefeuilles d’assurances, immobilier, créances commerciales).

(extrait de Adda, p. 101, t. 1, 1996, p. 101-102)
Cette notion décrit la prépondérance nouvelle des émissions de titres (obligations internationales classiques émises pour le compte d’un emprunteur étranger sur la place financière et dans la monnaie du pays prêteur, euro-obligations libellées dans une monnaie différente de celle de la place où elles sont émises, actions internationales) dans l’activité des marchés. A quoi s’ajoute la transformation d’anciennes créances bancaires en titres négociables, technique qui a permis aux banques d’accélérer leur désengagement à l’égard des pays en voie de développement après l’irruption de la crise de la dette.
La caractéristique principale de cette logique de titrisation est la diffusion du risque qu’elle permet. Diffusion numérique tout d’abord, puisque le risque de défaut des emprunteurs cesse d’être concentré sur un petit nombre de banques transnationales en relation étroites les unes avec les autres. Diffusion qualitative ensuite, puisque chacune des composantes du risque afférent à un titre particulier peut donner lieu à la création d’instruments spécifiques de protection négociables sur un marché : contrats à terme pour se prémunir du risque de change, contrats de taux d’intérêt pour faire face au risque de variation des taux, marchés d’option négociables, etc. Cette prolifération des instruments financiers et des marchés dérivés donne aux marchés internationaux l’allure d’une foire aux risques, selon l’expression de Charles Goldfinger.
, qui a été l’un des moteurs qui ont accéléré le krach financier il y a 10 ans, est une fois de plus un instrument privilégié dans une logique du « chacun pour soi » dans le secteur bancaire. En bref, pour assainir le secteur bancaire en 2019, la BCE encourage les banques à poursuivre sur la voie qui a conduit à la plus grande crise financière que nous ayons connue.

Source : Briefing of the European Parliament on Non-Performing Loans in the Banking Union.

De toute évidence, ces actifs toxiques ne disparaissent pas dans l’air, mais passent dans d’autres mains. C’est ici que les fonds vautours reviennent en jeu. Ayant gagné du poids ces dernières années sur le marché secondaire, ils facilitent une grande partie de ces opérations de « d’assainissement » de la banque. Cette pratique n’est pas nouvelle, mais correspond à la logique d’affaires entre la banque et les hedge funds Hedge funds Les hedge funds, contrairement à leur nom qui signifie couverture, sont des fonds d’investissement non cotés à vocation spéculative, qui recherchent des rentabilités élevées et utilisent abondamment les produits dérivés, en particulier les options, et recourent fréquemment à l’effet de levier (voir supra). Les principaux hedge funds sont indépendants des banques, quoique fréquemment les banques se dotent elles-mêmes de hedge funds. Ceux-ci font partie du shadow banking à côté des SPV et des Money market funds.

Un Hedge funds (ou fonds spéculatif) est une institution d’investissement empruntant afin de spéculer sur les marchés financiers mondiaux. Plus un fonds aura la confiance du monde financier, plus il sera capable de prendre provisoirement le contrôle d’actifs dépassant de beaucoup la richesse de ses propriétaires. Les revenus d’un investisseur d’un Hedge funds dépendent de ses résultats, ce qui l’incite à prendre davantage de risques. Les Hedge funds ont joué un rôle d’éclaireur dans les dernières crises financières : spéculant à la baisse, ils persuadent le gros du bataillon (les zinzins des fonds de pension et autres compagnies d’assurance) de leur clairvoyance et crée ainsi une prophétie spéculative auto-réalisatrice.
ces dernières années. Alors pourquoi la BCE parie-t-elle sur une politique de vente sur le marché secondaire alors que c’était déjà le cas auparavant ? La réponse réside dans le fait que le taux d’actifs toxiques dans les bilans des banques européennes est encore plus élevé qu’aux États-Unis et au Japon. Si l’objectif est de préserver autant que possible le système financier européen face à une crise prévisible, il est nécessaire de limiter autant que possible l’exposition de ces banques.

Toutefois, il s’agit d’une politique contradictoire. D’abord, parce qu’elle cherche à sécuriser les banques en affaiblissant l’ensemble du marché financier (en encourageant la spéculation sur des actifs peu sûrs, ce qui augmente le risque d’éclatement de la crise). Deuxièmement, parce que la BCE tente d’accompagner la dynamique du capital financier caractérisé par une capacité de contrôle faible ou inexistante, et est réticente à limiter les secteurs qui promettent une rentabilité élevée. Ainsi, malgré la politique de réduction des actifs toxiques de la BCE, certaines banques d’investissement Banques d’investissement
Banque d’investissement
Société financière dont l’activité consiste à effectuer trois types d’opérations : du conseil (notamment en fusion-acquisition), de la gestion de haut de bilan pour le compte d’entreprises (augmentations de capital, introductions en bourse, émissions d’emprunts obligataires) et des placements sur les marchés avec des prises de risque souvent excessives et mal contrôlées. Une banque d’affaires ne collecte pas de fonds auprès du public, mais se finance en empruntant aux banques ou sur les marchés financiers.
cherchent déjà des moyens d’accorder, avec les fonds vautours, des prêts à haut risque pour faciliter l’achat de maisons par des particuliers.

Cette politique entraîne de lourdes conséquences, en particulier sur le droit au logement des populations. Selon la dynamique spatiale observée sur le marché immobilier, la vente aurait lieu dans des zones périphériques dont les logements sont de moins bonne qualité. Nous sommes confrontés à un cercle vicieux entre la bulle locative et la vente de logements dans la périphérie qui entraîne l’expulsion et le déplacement de la population la plus précaire qui ne peut se permettre de continuer à vivre dans les centres urbains et qui est forcée d’aller en périphérie et de s’endetter. Ces processus, qui ne sont pas une nouveauté dans l’ordre néolibéral des villes, attaquent directement non seulement le droit au logement mais plus largement le « droit à la ville » des personnes. Lorsque l’on parle de ce droit, il ne s’agit pas de quelque chose d’abstrait, mais de quelque chose lié aux conditions mêmes de la reproduction sociale des individus, qui sont soumises et dépendantes d’un fonctionnement et d’une logique incompatibles avec le développement d’une vie dans des conditions dignes. Au cours de la dernière décennie, le capitalisme a survécu grâce à toute une série de richesses desquelles il nous a dépossédé·e·s, nous exposant encore plus face à l’éventualité d’une nouvelle crise. C’est pourquoi la politique de la BCE est une véritable politique de « classe », qui cherche à tout prix à préserver le système bancaire aux dépens des citoyen·ne·s. Étant beaucoup plus exposé·e·s au capital financier qu’il y a une décennie, ce seront elles et eux qui, sauf changement radical dans la politique européenne, paieront les coûts de la prochaine crise.

Ce texte est une version élargie d’un article initialement publié sur El Salto

L’auteur remercie Nathan Legrand pour son travail de relecture.



Mats Lucia Bayer

Permanent au CADTM Belgique.

Traduction(s)